Субаренда в Москве на грани вымирания - эксперт

Субаренда в Москве на грани вымирания - эксперт

Сегмент субаренды коммерческих помещений в Москве с началом пандемии кардинально изменился. Главное, что на нем произошло - это сокращение рынка на 70%. Эксперт рынка инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков рассказал о том, в каком случае этот бизнес интересен арендатору.

Валерий Летенков, генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы:

- Сегодня распространено два варианта субаренды. Первый - когда берут субаренду у собственника помещения, второе - помещения от города. До пандемии - это был очень интересный рынок, так как вход на него был реален без каких-то существенных вложений. Например, если помещение реализовывалось через торги, то порог входа был на уровне 1-2 млн рублей, что представлялось достаточно небольшой суммой. А если же объект брался у собственника, то расходы были ещё меньше.

С началом пандемии этот сегмент кардинально изменился. Так, до 2019 года предприниматели, работавшие в этом направлении, затачивались под работу с торговыми помещениями. Сейчас из-за локдаунтов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается.

По нашим оценкам этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Например, у нас в собственности находится ряд офисных помещений и если раньше у нас средняя ставка была 27 тыс. руб. в месяц, то сейчас она снизилась до отметки в 20 тыс. руб.

Добавлю, что для собственника арендный бизнес остаётся выгодным, но для субарендаторов риск вырос значительно, так как там вся деятельность строится на дельте между тем, что надо заплатить владельцу помещения и тем, что пришло от арендаторов.

Основными рисками субарендного бизнеса можно назвать съезд арендатора или длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку собственнику или городу предпринимателю нужно закрывать своими средствами.

Дальше интерес и риски бизнеса - это математика, которая и до пандемии считалась сложно, так как собственники помещений хотели получать далеко не копейки за свои объекты. В сегменте жилой недвижимости собственники иногда даже больше хотели получать при заключении субарендного договора из-за повышенной нагрузки на свои квартиры. Например, у наших знакомых был кейс по субаренде 3-комнатной квартиры. Собственник на общем рынке хотел получать ежемесячно 60 тыс. рублей. Далее субарендаторы делили квартиру и сдавали койко-места за 5-7 тыс. рублей в месяц. В итоге общий доход при условии 100-процентной заполняемости был на уровне 84 тыс. рублей. Схожая математика будет и при субаренде коммерческих помещений.

Кроме того, сейчас появилась альтернатива этому бизнесу. Этой альтернативой является управление объектом, где расписан порядок сдачи объекта в аренду. Стоимость управления разнится от 15 до 30%.

Таким образом, сейчас бизнес субаренды на грани вымирания.