Российская
Информационная
Сеть
English version
Карта России - Найти человека - Желтые страницы Сделать стартовой Сделать закладку
   
 
Поиск    
   
  Новость   На RIN    Каталог   Организацию   Музыку   В интернете  
                         

Основные разделы
Государство и власть
Справочная информация
Бизнес и инвестиции
E-commerce
Наука и образование
Культура и искусство
Пути к истине
Дом и семья
Здоровье и спорт
Отдых и развлечения
Азарт


Открытки

Мода

Юмор

Коллекции
Р
а
з
в
л
е
ч
е
н
и
я
  Internet-Радио
Автомобили
Анекдоты
Арсенал
Астропрогноз
Библиотека
Видеоклипы
Новости
Виртуальный ЗАГС
Знакомства
Знаменитости
Игровой сервер
Картинки для сотовых
Кино
Коллекции
Кулинария
Лекарства, медикаменты
Мелодии для сотовых
Музыка MP3
Непознанное
Объявления
Программирование
Фотоальбомы

 

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга: итоги 2014 года

Предложение

В 2014 году темпы роста офисного рынка снизились, объем ввода составил 80% от результата 2013 года. И хотя рынок пополнился чуть большим количеством новых бизнес-центров (22 объекта), их средняя арендная площадь составила менее 10 тыс. кв. м., а общая сумма прироста рынка − 190,1 тыс. кв. м. (84,5 тыс. кв. м. - класс А, 105,6 тыс. кв. м. - класс В). Доля класса А в структуре ввода снизилась и составила 44%, став ближе к конъюнктуре спроса.

Прирост, тыс. кв. м GLA

 

 

Очередной цикл рынка продлился всего 6 лет. За этот период общий объем предложения увеличился в 2 раза, а сегмент класса А − в 3,5 раза. По итогам 2014 года объем рынка составляет 2 222,3 тыс. кв. м., из которых 731,4 тыс. кв. м. - объекты класса А, 1 490,8 тыс. кв. м. - объекты класса В.

Общее предложение, тыс. кв. м GLA

 

География предложения

Около 40% от всего нового предложения в 2014 году было введено в Московском районе, таким образом, он вышел на второе место в городе по объему и в 2015 году займет лидирующую позицию.

Предварительно на 2015 год было заявлено более 25 проектов, но проблемы с финансированием,
повышение себестоимости и усиление конкуренции, вероятно, приведут к заморозке некоторых проектов. Исходя из уровня строительной готовности, вероятен ввод до 15 зданий общей арендной площадью более 200 тыс. кв. м.

В ближайшие два-три года усредненный масштаб вновь вводимых проектов не превысит 15 тыс. кв. м, (GLA) за исключением штаб-квартиры `Газпромнефть` в Лахте.

 

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 г.

?

Название

Адрес

Район

Класс

GLA, кв. м

1

Trinity Place

Адмирала Лазарева наб., 22

Петроградский

A

27 500

2

Electro

Московский пр., 156

Московский

A

15 700

3

Eightedges

Малоохтинский пр., д. 45

Красногвардейский

A

11 900

4

Георгиевский

Виленский пер.

Центральный

A

7 600

5

Пассаж

Итальянская ул., 17

Центральный

A

7 000

6

Сенатор

Б. Пушкарская ул., 22

Петроградский

A

5 100

7

ECO Статус

Лиговский пр., 140

Фрунзенский

A

4 450

8

Лиговский, 6

Лиговский пр., 6

Центральный

A

1 800

9

Виктория Плаза (I)

Победы пл., 2

Московский

В

24 500

10

Маркс

Измайловский пр., 29

Адмиралтейский

B

11 400

11

Pulkovo Star

Пулковское шоссе, д.28 А

Московский

B

10 450

12

Московский, 94

Московский пр., 94

Московский

B

5 300

 

Анализ спроса

Баланс рынка в течение первых трех кварталов 2014 был достаточно стабилен, сумма абсолютного объема вакантных метров обоих классов оставалась на уровне около 250 тыс. кв. м.

Поглощение в 2014 году составило 174 тыс. кв. м., что составляет 98% от среднегодового уровня за межкризисный четырехлетний интервал с 2010 по 2013 год. Основным отличием стало значительное усиление роли `голубых фишек` (банки, нефть, газ) в объеме реализованного спроса - более 60%.

Особенностью 2014 года стало то, что квартальный объем поглощения был очень близок к показателю ввода из-за того, что крупные объекты, поглощенные Газпромом, вводились уже со 100% заполняемостью.

География  спроса расширяется. Сделки с крупными арендаторами в новых высококлассных зданиях в Московском и Красногвардейском районах повысили их статус для более широкого круга компаний. Юго-западная часть Выборгского района теперь заметнее конкурирует с Петроградской стороной за счет более привлекательных коммерческих условий и большего выбора предложений.

Баланс рынка

 

Ключевые сделки 2014 года

Объект

Арендатор

Брокер

GLA, кв. м

Профиль

Класс

Trinity Place

Газпром Межрегион Газ

нет

27 500

Нефть / Газ

А

Электро

Газпром

нет

15 700

Нефть / Газ

А

Сенатор Попова

ФосАгро

нет

3 500

Торговля / Производство

А

Русские самоцветы

Сбербанк

нет

3 000

Банки

В

Золотая Долина

М-Стайл

East Real

2 900

IT / Телеком

B

Технополис

Управление заказчика

Maris / CBRE

2 400

Гос. учреждения

В

У ростральных колонн

ПМП

Bright Rich

1 900

Нефть / Газ

A

Базен

Билайн

East Real

1 600

IT / Телеком

В

Синоп

Soc Quantum

JLL

1 600

IT / Телеком

А

Технополис

A+Development

Bright Rich

1 350

Девелопмент

В

БДЦ

СП.АРМ

Colliers

1 300

IT / Телеком

А

Технополис

CSBI

East Real

1 200

IT / Телеком

В

Сенатор 
(Кропоткина ул., 1)

Space-M

нет

1 200

IT / Телеком

А

Максима

Диалог IT

NAI Becar

1 200

IT / Телеком

B

Терминал

УВО Минтранса России

East Real

1 150

Гос. компании

В

Невская Ратуша

СПб ГУП `Городской центр автостоянок и гаражей`

East Real

1 100

Гос. учреждения

А

Сенатор 
(Попова ул., 37)

Advisual

нет

1 100

IT / Телеком

А

Мегапарк

Петрохолдинг

East Real

1 000

Проектирование

В

Ренессанс Правда

Консульство Израиля

нет

1 000

Гос. учреждения

А

Ренессанс Премиум

Mirland

Maris / CBRE

1 000

Девелопмент

А

* сделки от 1000 кв. м в высококлассных бизнес-центрах

Предлагаемые услуги

Бизнес-центры любого класса предлагают для своих арендаторов любые возможные услуги. Базовыми сервисными предложениями являются организация парковочного пространства для транспортных средств арендаторов и посетителей бизнес центров, организация круглосуточной охраны, пропускная система по пропускам или по электронным картам, услуги регулярного клининга. Арендаторам, которые приходят в бизнес-центр `налегке` здесь готовы предоставить всё необходимое для комфортабельной работы - офисную мебель для работников, кованые столы, отличающие прочностью, долговечностью и великолепным внешним видом для руководителей, доступ в интернет, телефонию, услуги копи-центра и магазина канцелярских товаров. В условиях расширяющейся борьбы за клиента бизнес центры будут увеличивать перечень дополнительных услуг с целью сделать пребывание привлекательным и выгодным для арендатора.

Коммерческие условия

В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли свой пик, обозначив его в III квартале, и цены закрытых сделок немного откатились к концу года на фоне падения ценовых ожиданий со стороны спроса. Арендные ставки в объектах класса А сейчас варьируются от 1 450 до 1 650 рублей, в классе В и В+ находятся в диапазоне от 900 до 1 200 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

Общим трендом является стремление компаний снизить арендный бюджет. Основным фактором принятия решения о переезде становится арендная ставка.

По итогам 2014 повторилась ситуация 6-летней давности, измерение ставок аренды офисов в иностранной валюте опять полностью утратило смысл из-за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению позиций рубля.

Анализ динамики средних ценовых показателей офисного рынка за последние годы показывает, что ставки аренды в рублях в условиях высокой конкуренции предложения не реагируют даже на значительное изменение ценности национальной валюты.

Средние ставки аренды, руб./кв. м/мес., вкл. НДС и КУ

Тенденции и прогнозы

·           В течение 2014 года на рынке наблюдалась позитивная стабильность. В сегменте класса А происходило плавное снижение доли свободных помещений. Этому способствовали и скромные объемы ввода, но в большей степени рынок получил отсрочку по ужесточению конкуренции благодаря Газпрому и связанным с ним компаниям. Объекты класса В в меньшей степени интересны сырьевым монополистам, зато этот сегмент преимущественно востребован малыми и средними арендаторами.

·           Многие компании еще до наступления девальвации и повышения ключевой ставки ЦБ были готовы на сокращение занимаемой площади и снижение комфортности рассадки, поэтому офисный рынок получил моментальную обратную связь от арендаторов, активизировавших переговоры с собственниками и анализ возможных альтернатив.

·           Девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в 2015 году, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Ожидания ускорения инфляции также вносят неопределенность. Но несмотря на это у арендаторов все еще есть возможность заключить рублевые долгосрочные контракты в некоторых новых бизнес-центрах.

·           Перспективы начала 2015 года полностью зависят от поведения продавцов и покупателей. И те и другие сейчас ориентируются на опыт конца 2008 - начала 2009, когда наблюдались схожие макроэкономические процессы, а баланс спроса и предложения офисного рынка был аналогичен сегодняшнему соотношению.

·           На конец 2014 года ситуация выглядит тревожнее, так как рынок за 6 лет увеличился в объеме на 95%, соответственно, в абсолютном выражении свободных площадей сейчас около 260 тыс. кв. м. против 150 тыс. кв. м. в конце 2008 года. Кроме того, в фазе окончания строительства находятся еще несколько объектов, составляющих в сумме более 100 тыс. кв. м, которые уже вышли с предложением на рынок.

·           В отличие от периода 2008-2009 года, когда кризис был в большей степени финансовым и проходил в условиях непрекращающегося роста российской экономики, прогнозы на 2015 год во многом ориентированы на ожидаемое дальнейшее падение ВВП, сохранение текущего курса монетарной политики, внешнее сдерживание развития ключевых отраслей прекращением доступа к современным технологиям. Сочетание этих факторов может привести к сокращению или даже исчезновению некоторых видов бизнеса, что негативно повлияет на рынок офисной недвижимости.

Ключевые проекты, планируемые к вводу в 2015 г.

?

Название

Адрес

Район

Класс

GLA, кв. м

1

Фландрия Плаза

Ташкентская ул., уч. 1

Московский

А

29 000

2

Сенатор (I)

Московский пр., 60

Московский

А

13 000

3

Сенатор (II)

Кропоткина ул., 1

Петроградский

А

8 100

4

Мезон Плаза

Б. Сампсониевский пр., 28

Выборгский

В

22 600

5

Мегапарк (II)

Заставская ул., 22

Московский

В

17 400

6

Мельник

Мельничная ул., 10

Невский

В

13 000

7

Лахта (II)

Оптиков ул., 4

Приморский

В

9 200

8

Формида

Уткин пр., уч. 4

Красногвардейский

В

8 200

 

Опубликовано: 27.01.2015
Универсальный деревянный стол
Деревянный стол является неотъемлемым атрибутом любой квартиры, будь практически везде стоит либо письменный, либо обеденный стол
Интернет магазин светильников и люстр
Интернет магазин светильников и люстр ExpressLight предлагает на ваш выбор торшеры, бра, дизайнерские люстры и другую осветительную технику
Читать другие статьи
 
Добавить ресурс - Вакансии - Статистика - Контакты -
 
RIN 1999-
* Обратная связь