Предложение
В 2014 году темпы роста офисного рынка снизились, объем ввода составил 80% от результата 2013 года. И хотя рынок пополнился чуть большим количеством новых бизнес-центров (22 объекта), их средняя арендная площадь составила менее 10 тыс. кв. м., а общая сумма прироста рынка − 190,1 тыс. кв. м. (84,5 тыс. кв. м. - класс А, 105,6 тыс. кв. м. - класс В). Доля класса А в структуре ввода снизилась и составила 44%, став ближе к конъюнктуре спроса.
Прирост, тыс. кв. м GLA
Очередной цикл рынка продлился всего 6 лет. За этот период общий объем предложения увеличился в 2 раза, а сегмент класса А − в 3,5 раза. По итогам 2014 года объем рынка составляет 2 222,3 тыс. кв. м., из которых 731,4 тыс. кв. м. - объекты класса А, 1 490,8 тыс. кв. м. - объекты класса В.
Общее предложение, тыс. кв. м GLA
География предложения
Около 40% от всего нового предложения в 2014 году было введено в Московском районе, таким образом, он вышел на второе место в городе по объему и в 2015 году займет лидирующую позицию.
Предварительно на 2015 год было заявлено более 25 проектов, но проблемы с финансированием,
повышение себестоимости и усиление конкуренции, вероятно, приведут к заморозке некоторых проектов. Исходя из уровня строительной готовности, вероятен ввод до 15 зданий общей арендной площадью более 200 тыс. кв. м.
В ближайшие два-три года усредненный масштаб вновь вводимых проектов не превысит 15 тыс. кв. м, (GLA) за исключением штаб-квартиры `Газпромнефть` в Лахте.
Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 г.
?
|
Название
|
Адрес
|
Район
|
Класс
|
GLA, кв. м
|
1
|
Trinity Place
|
Адмирала Лазарева наб., 22
|
Петроградский
|
A
|
27 500
|
2
|
Electro
|
Московский пр., 156
|
Московский
|
A
|
15 700
|
3
|
Eightedges
|
Малоохтинский пр., д. 45
|
Красногвардейский
|
A
|
11 900
|
4
|
Георгиевский
|
Виленский пер.
|
Центральный
|
A
|
7 600
|
5
|
Пассаж
|
Итальянская ул., 17
|
Центральный
|
A
|
7 000
|
6
|
Сенатор
|
Б. Пушкарская ул., 22
|
Петроградский
|
A
|
5 100
|
7
|
ECO Статус
|
Лиговский пр., 140
|
Фрунзенский
|
A
|
4 450
|
8
|
Лиговский, 6
|
Лиговский пр., 6
|
Центральный
|
A
|
1 800
|
9
|
Виктория Плаза (I)
|
Победы пл., 2
|
Московский
|
В
|
24 500
|
10
|
Маркс
|
Измайловский пр., 29
|
Адмиралтейский
|
B
|
11 400
|
11
|
Pulkovo Star
|
Пулковское шоссе, д.28 А
|
Московский
|
B
|
10 450
|
12
|
Московский, 94
|
Московский пр., 94
|
Московский
|
B
|
5 300
|
Анализ спроса
Баланс рынка в течение первых трех кварталов 2014 был достаточно стабилен, сумма абсолютного объема вакантных метров обоих классов оставалась на уровне около 250 тыс. кв. м.
Поглощение в 2014 году составило 174 тыс. кв. м., что составляет 98% от среднегодового уровня за межкризисный четырехлетний интервал с 2010 по 2013 год. Основным отличием стало значительное усиление роли `голубых фишек` (банки, нефть, газ) в объеме реализованного спроса - более 60%.
Особенностью 2014 года стало то, что квартальный объем поглощения был очень близок к показателю ввода из-за того, что крупные объекты, поглощенные Газпромом, вводились уже со 100% заполняемостью.
География спроса расширяется. Сделки с крупными арендаторами в новых высококлассных зданиях в Московском и Красногвардейском районах повысили их статус для более широкого круга компаний. Юго-западная часть Выборгского района теперь заметнее конкурирует с Петроградской стороной за счет более привлекательных коммерческих условий и большего выбора предложений.
Баланс рынка
Ключевые сделки 2014 года
Объект
|
Арендатор
|
Брокер
|
GLA, кв. м
|
Профиль
|
Класс
|
Trinity Place
|
Газпром Межрегион Газ
|
нет
|
27 500
|
Нефть / Газ
|
А
|
Электро
|
Газпром
|
нет
|
15 700
|
Нефть / Газ
|
А
|
Сенатор Попова
|
ФосАгро
|
нет
|
3 500
|
Торговля / Производство
|
А
|
Русские самоцветы
|
Сбербанк
|
нет
|
3 000
|
Банки
|
В
|
Золотая Долина
|
М-Стайл
|
East Real
|
2 900
|
IT / Телеком
|
B
|
Технополис
|
Управление заказчика
|
Maris / CBRE
|
2 400
|
Гос. учреждения
|
В
|
У ростральных колонн
|
ПМП
|
Bright Rich
|
1 900
|
Нефть / Газ
|
A
|
Базен
|
Билайн
|
East Real
|
1 600
|
IT / Телеком
|
В
|
Синоп
|
Soc Quantum
|
JLL
|
1 600
|
IT / Телеком
|
А
|
Технополис
|
A+Development
|
Bright Rich
|
1 350
|
Девелопмент
|
В
|
БДЦ
|
СП.АРМ
|
Colliers
|
1 300
|
IT / Телеком
|
А
|
Технополис
|
CSBI
|
East Real
|
1 200
|
IT / Телеком
|
В
|
Сенатор
(Кропоткина ул., 1)
|
Space-M
|
нет
|
1 200
|
IT / Телеком
|
А
|
Максима
|
Диалог IT
|
NAI Becar
|
1 200
|
IT / Телеком
|
B
|
Терминал
|
УВО Минтранса России
|
East Real
|
1 150
|
Гос. компании
|
В
|
Невская Ратуша
|
СПб ГУП `Городской центр автостоянок и гаражей`
|
East Real
|
1 100
|
Гос. учреждения
|
А
|
Сенатор
(Попова ул., 37)
|
Advisual
|
нет
|
1 100
|
IT / Телеком
|
А
|
Мегапарк
|
Петрохолдинг
|
East Real
|
1 000
|
Проектирование
|
В
|
Ренессанс Правда
|
Консульство Израиля
|
нет
|
1 000
|
Гос. учреждения
|
А
|
Ренессанс Премиум
|
Mirland
|
Maris / CBRE
|
1 000
|
Девелопмент
|
А
|
* сделки от 1000 кв. м в высококлассных бизнес-центрах
Предлагаемые услуги
Бизнес-центры любого класса предлагают для своих арендаторов любые возможные услуги. Базовыми сервисными предложениями являются организация парковочного пространства для транспортных средств арендаторов и посетителей бизнес центров, организация круглосуточной охраны, пропускная система по пропускам или по электронным картам, услуги регулярного клининга. Арендаторам, которые приходят в бизнес-центр `налегке` здесь готовы предоставить всё необходимое для комфортабельной работы - офисную мебель для работников, кованые столы, отличающие прочностью, долговечностью и великолепным внешним видом для руководителей, доступ в интернет, телефонию, услуги копи-центра и магазина канцелярских товаров. В условиях расширяющейся борьбы за клиента бизнес центры будут увеличивать перечень дополнительных услуг с целью сделать пребывание привлекательным и выгодным для арендатора.
Коммерческие условия
В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли свой пик, обозначив его в III квартале, и цены закрытых сделок немного откатились к концу года на фоне падения ценовых ожиданий со стороны спроса. Арендные ставки в объектах класса А сейчас варьируются от 1 450 до 1 650 рублей, в классе В и В+ находятся в диапазоне от 900 до 1 200 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.
Общим трендом является стремление компаний снизить арендный бюджет. Основным фактором принятия решения о переезде становится арендная ставка.
По итогам 2014 повторилась ситуация 6-летней давности, измерение ставок аренды офисов в иностранной валюте опять полностью утратило смысл из-за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению позиций рубля.
Анализ динамики средних ценовых показателей офисного рынка за последние годы показывает, что ставки аренды в рублях в условиях высокой конкуренции предложения не реагируют даже на значительное изменение ценности национальной валюты.
Средние ставки аренды, руб./кв. м/мес., вкл. НДС и КУ
Тенденции и прогнозы
· В течение 2014 года на рынке наблюдалась позитивная стабильность. В сегменте класса А происходило плавное снижение доли свободных помещений. Этому способствовали и скромные объемы ввода, но в большей степени рынок получил отсрочку по ужесточению конкуренции благодаря Газпрому и связанным с ним компаниям. Объекты класса В в меньшей степени интересны сырьевым монополистам, зато этот сегмент преимущественно востребован малыми и средними арендаторами.
· Многие компании еще до наступления девальвации и повышения ключевой ставки ЦБ были готовы на сокращение занимаемой площади и снижение комфортности рассадки, поэтому офисный рынок получил моментальную обратную связь от арендаторов, активизировавших переговоры с собственниками и анализ возможных альтернатив.
· Девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в 2015 году, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Ожидания ускорения инфляции также вносят неопределенность. Но несмотря на это у арендаторов все еще есть возможность заключить рублевые долгосрочные контракты в некоторых новых бизнес-центрах.
· Перспективы начала 2015 года полностью зависят от поведения продавцов и покупателей. И те и другие сейчас ориентируются на опыт конца 2008 - начала 2009, когда наблюдались схожие макроэкономические процессы, а баланс спроса и предложения офисного рынка был аналогичен сегодняшнему соотношению.
· На конец 2014 года ситуация выглядит тревожнее, так как рынок за 6 лет увеличился в объеме на 95%, соответственно, в абсолютном выражении свободных площадей сейчас около 260 тыс. кв. м. против 150 тыс. кв. м. в конце 2008 года. Кроме того, в фазе окончания строительства находятся еще несколько объектов, составляющих в сумме более 100 тыс. кв. м, которые уже вышли с предложением на рынок.
· В отличие от периода 2008-2009 года, когда кризис был в большей степени финансовым и проходил в условиях непрекращающегося роста российской экономики, прогнозы на 2015 год во многом ориентированы на ожидаемое дальнейшее падение ВВП, сохранение текущего курса монетарной политики, внешнее сдерживание развития ключевых отраслей прекращением доступа к современным технологиям. Сочетание этих факторов может привести к сокращению или даже исчезновению некоторых видов бизнеса, что негативно повлияет на рынок офисной недвижимости.
Ключевые проекты, планируемые к вводу в 2015 г.
?
|
Название
|
Адрес
|
Район
|
Класс
|
GLA, кв. м
|
1
|
Фландрия Плаза
|
Ташкентская ул., уч. 1
|
Московский
|
А
|
29 000
|
2
|
Сенатор (I)
|
Московский пр., 60
|
Московский
|
А
|
13 000
|
3
|
Сенатор (II)
|
Кропоткина ул., 1
|
Петроградский
|
А
|
8 100
|
4
|
Мезон Плаза
|
Б. Сампсониевский пр., 28
|
Выборгский
|
В
|
22 600
|
5
|
Мегапарк (II)
|
Заставская ул., 22
|
Московский
|
В
|
17 400
|
6
|
Мельник
|
Мельничная ул., 10
|
Невский
|
В
|
13 000
|
7
|
Лахта (II)
|
Оптиков ул., 4
|
Приморский
|
В
|
9 200
|
8
|
Формида
|
Уткин пр., уч. 4
|
Красногвардейский
|
В
|
8 200
|