Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга: итоги 2014 года

Предложение

В 2014 году темпы роста офисного рынка снизились, объем ввода составил 80% от результата 2013 года. И хотя рынок пополнился чуть большим количеством новых бизнес-центров (22 объекта), их средняя арендная площадь составила менее 10 тыс. кв. м., а общая сумма прироста рынка − 190,1 тыс. кв. м. (84,5 тыс. кв. м. - класс А, 105,6 тыс. кв. м. - класс В). Доля класса А в структуре ввода снизилась и составила 44%, став ближе к конъюнктуре спроса.

Прирост, тыс. кв. м GLA

 

 

Очередной цикл рынка продлился всего 6 лет. За этот период общий объем предложения увеличился в 2 раза, а сегмент класса А − в 3,5 раза. По итогам 2014 года объем рынка составляет 2 222,3 тыс. кв. м., из которых 731,4 тыс. кв. м. - объекты класса А, 1 490,8 тыс. кв. м. - объекты класса В.

Общее предложение, тыс. кв. м GLA

 

География предложения

Около 40% от всего нового предложения в 2014 году было введено в Московском районе, таким образом, он вышел на второе место в городе по объему и в 2015 году займет лидирующую позицию.

Предварительно на 2015 год было заявлено более 25 проектов, но проблемы с финансированием,
повышение себестоимости и усиление конкуренции, вероятно, приведут к заморозке некоторых проектов. Исходя из уровня строительной готовности, вероятен ввод до 15 зданий общей арендной площадью более 200 тыс. кв. м.

В ближайшие два-три года усредненный масштаб вновь вводимых проектов не превысит 15 тыс. кв. м, (GLA) за исключением штаб-квартиры `Газпромнефть` в Лахте.

 

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 г.

?	Название	Адрес	Район	Класс	GLA, кв. м
1	Trinity Place	Адмирала Лазарева наб., 22	Петроградский	A	27 500
2	Electro	Московский пр., 156	Московский	A	15 700
3	Eightedges	Малоохтинский пр., д. 45	Красногвардейский	A	11 900
4	Георгиевский	Виленский пер.	Центральный	A	7 600
5	Пассаж	Итальянская ул., 17	Центральный	A	7 000
6	Сенатор	Б. Пушкарская ул., 22	Петроградский	A	5 100
7	ECO Статус	Лиговский пр., 140	Фрунзенский	A	4 450
8	Лиговский, 6	Лиговский пр., 6	Центральный	A	1 800
9	Виктория Плаза (I)	Победы пл., 2	Московский	В	24 500
10	Маркс	Измайловский пр., 29	Адмиралтейский	B	11 400
11	Pulkovo Star	Пулковское шоссе, д.28 А	Московский	B	10 450
12	Московский, 94	Московский пр., 94	Московский	B	5 300

 

Анализ спроса

Баланс рынка в течение первых трех кварталов 2014 был достаточно стабилен, сумма абсолютного объема вакантных метров обоих классов оставалась на уровне около 250 тыс. кв. м.

Поглощение в 2014 году составило 174 тыс. кв. м., что составляет 98% от среднегодового уровня за межкризисный четырехлетний интервал с 2010 по 2013 год. Основным отличием стало значительное усиление роли `голубых фишек` (банки, нефть, газ) в объеме реализованного спроса - более 60%.

Особенностью 2014 года стало то, что квартальный объем поглощения был очень близок к показателю ввода из-за того, что крупные объекты, поглощенные Газпромом, вводились уже со 100% заполняемостью.

География  спроса расширяется. Сделки с крупными арендаторами в новых высококлассных зданиях в Московском и Красногвардейском районах повысили их статус для более широкого круга компаний. Юго-западная часть Выборгского района теперь заметнее конкурирует с Петроградской стороной за счет более привлекательных коммерческих условий и большего выбора предложений.

Баланс рынка

 

Ключевые сделки 2014 года

Объект	Арендатор	Брокер	GLA, кв. м	Профиль	Класс
Trinity Place	Газпром Межрегион Газ	нет	27 500	Нефть / Газ	А
Электро	Газпром	нет	15 700	Нефть / Газ	А
Сенатор Попова	ФосАгро	нет	3 500	Торговля / Производство	А
Русские самоцветы	Сбербанк	нет	3 000	Банки	В
Золотая Долина	М-Стайл	East Real	2 900	IT / Телеком	B
Технополис	Управление заказчика	Maris / CBRE	2 400	Гос. учреждения	В
У ростральных колонн	ПМП	Bright Rich	1 900	Нефть / Газ	A
Базен	Билайн	East Real	1 600	IT / Телеком	В
Синоп	Soc Quantum	JLL	1 600	IT / Телеком	А
Технополис	A+Development	Bright Rich	1 350	Девелопмент	В
БДЦ	СП.АРМ	Colliers	1 300	IT / Телеком	А
Технополис	CSBI	East Real	1 200	IT / Телеком	В
Сенатор  (Кропоткина ул., 1)	Space-M	нет	1 200	IT / Телеком	А
Максима	Диалог IT	NAI Becar	1 200	IT / Телеком	B
Терминал	УВО Минтранса России	East Real	1 150	Гос. компании	В
Невская Ратуша	СПб ГУП `Городской центр автостоянок и гаражей`	East Real	1 100	Гос. учреждения	А
Сенатор  (Попова ул., 37)	Advisual	нет	1 100	IT / Телеком	А
Мегапарк	Петрохолдинг	East Real	1 000	Проектирование	В
Ренессанс Правда	Консульство Израиля	нет	1 000	Гос. учреждения	А
Ренессанс Премиум	Mirland	Maris / CBRE	1 000	Девелопмент	А

* сделки от 1000 кв. м в высококлассных бизнес-центрах

Предлагаемые услуги

Бизнес-центры любого класса предлагают для своих арендаторов любые возможные услуги. Базовыми сервисными предложениями являются организация парковочного пространства для транспортных средств арендаторов и посетителей бизнес центров, организация круглосуточной охраны, пропускная система по пропускам или по электронным картам, услуги регулярного клининга. Арендаторам, которые приходят в бизнес-центр `налегке` здесь готовы предоставить всё необходимое для комфортабельной работы - офисную мебель для работников, кованые столы, отличающие прочностью, долговечностью и великолепным внешним видом для руководителей, доступ в интернет, телефонию, услуги копи-центра и магазина канцелярских товаров. В условиях расширяющейся борьбы за клиента бизнес центры будут увеличивать перечень дополнительных услуг с целью сделать пребывание привлекательным и выгодным для арендатора.

Коммерческие условия

В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли свой пик, обозначив его в III квартале, и цены закрытых сделок немного откатились к концу года на фоне падения ценовых ожиданий со стороны спроса. Арендные ставки в объектах класса А сейчас варьируются от 1 450 до 1 650 рублей, в классе В и В+ находятся в диапазоне от 900 до 1 200 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

Общим трендом является стремление компаний снизить арендный бюджет. Основным фактором принятия решения о переезде становится арендная ставка.

По итогам 2014 повторилась ситуация 6-летней давности, измерение ставок аренды офисов в иностранной валюте опять полностью утратило смысл из-за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению позиций рубля.

Анализ динамики средних ценовых показателей офисного рынка за последние годы показывает, что ставки аренды в рублях в условиях высокой конкуренции предложения не реагируют даже на значительное изменение ценности национальной валюты.

Средние ставки аренды, руб./кв. м/мес., вкл. НДС и КУ

Тенденции и прогнозы

·           В течение 2014 года на рынке наблюдалась позитивная стабильность. В сегменте класса А происходило плавное снижение доли свободных помещений. Этому способствовали и скромные объемы ввода, но в большей степени рынок получил отсрочку по ужесточению конкуренции благодаря Газпрому и связанным с ним компаниям. Объекты класса В в меньшей степени интересны сырьевым монополистам, зато этот сегмент преимущественно востребован малыми и средними арендаторами.

·           Многие компании еще до наступления девальвации и повышения ключевой ставки ЦБ были готовы на сокращение занимаемой площади и снижение комфортности рассадки, поэтому офисный рынок получил моментальную обратную связь от арендаторов, активизировавших переговоры с собственниками и анализ возможных альтернатив.

·           Девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в 2015 году, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Ожидания ускорения инфляции также вносят неопределенность. Но несмотря на это у арендаторов все еще есть возможность заключить рублевые долгосрочные контракты в некоторых новых бизнес-центрах.

·           Перспективы начала 2015 года полностью зависят от поведения продавцов и покупателей. И те и другие сейчас ориентируются на опыт конца 2008 - начала 2009, когда наблюдались схожие макроэкономические процессы, а баланс спроса и предложения офисного рынка был аналогичен сегодняшнему соотношению.

·           На конец 2014 года ситуация выглядит тревожнее, так как рынок за 6 лет увеличился в объеме на 95%, соответственно, в абсолютном выражении свободных площадей сейчас около 260 тыс. кв. м. против 150 тыс. кв. м. в конце 2008 года. Кроме того, в фазе окончания строительства находятся еще несколько объектов, составляющих в сумме более 100 тыс. кв. м, которые уже вышли с предложением на рынок.

·           В отличие от периода 2008-2009 года, когда кризис был в большей степени финансовым и проходил в условиях непрекращающегося роста российской экономики, прогнозы на 2015 год во многом ориентированы на ожидаемое дальнейшее падение ВВП, сохранение текущего курса монетарной политики, внешнее сдерживание развития ключевых отраслей прекращением доступа к современным технологиям. Сочетание этих факторов может привести к сокращению или даже исчезновению некоторых видов бизнеса, что негативно повлияет на рынок офисной недвижимости.

Ключевые проекты, планируемые к вводу в 2015 г.

?	Название	Адрес	Район	Класс	GLA, кв. м
1	Фландрия Плаза	Ташкентская ул., уч. 1	Московский	А	29 000
2	Сенатор (I)	Московский пр., 60	Московский	А	13 000
3	Сенатор (II)	Кропоткина ул., 1	Петроградский	А	8 100
4	Мезон Плаза	Б. Сампсониевский пр., 28	Выборгский	В	22 600
5	Мегапарк (II)	Заставская ул., 22	Московский	В	17 400
6	Мельник	Мельничная ул., 10	Невский	В	13 000
7	Лахта (II)	Оптиков ул., 4	Приморский	В	9 200
8	Формида	Уткин пр., уч. 4	Красногвардейский	В	8 200