Чек-лист: как проверить квартиру перед покупкой

На рынке недвижимости много аферистов. Из-за их манипуляций сделки купли-продажи признают недействительными, а покупатели теряют деньги и время. Чтобы не связаться с мошенниками, перед приобретением вторичной квартиры проверяют ее юридическую чистоту. В статье мы расскажем, как проверять квартиру перед покупкой самостоятельно.

1. Изучите правоустанавливающие документы

Попросите продавца показать документы на квартиру, взять выписку из ЕГРН и справку о регистрации. Взять выписку из ЕГРН можно и самим. Для этого зайдите на сайт Росреестра или обратитесь в МФЦ с паспортом, заявлением и квитанцией об оплате услуги. Через пять рабочих дней выписка будет готова, и вы узнаете все о бывших и текущих владельцах квартиры, перепланировках и других важных для покупателя обстоятельствах. Еще выписка поможет посчитать кадастровую стоимость и узнать, есть ли на квартире обременения — например, арест или залог в банке, договор об аренде.

2. Получите нотариальную доверенность

Если вы смотрите жилье без присутствия хозяев, попросите показать нотариальную доверенность. Проверьте адрес и убедитесь, что в доверенность внесены паспортные данные владельца и представителя, который показывает вам квартиру. Посмотреть доверенность особенно важно, если хозяева жилья — пожилые люди.

Продажей квартир по доверенности часто занимаются аферисты. Поэтому запрашивайте у представителя контакты хозяев и просите их присутствовать при заключении сделки купли-продажи. Не соглашайтесь на видеозвонки — только на личное присутствие. Если хозяин не может прийти на сделку по веским причинам, сделайте копию доверенности и обратитесь к нотариусу, который ее заверял. Чтобы юридическая проверка квартиры при покупке дала реальную картину, попросите его подтвердить подлинность подписей сторон.

Обратите внимание! Чтобы проверить документ, заверенный нотариусом, отсканируйте QR-код. На смартфоне вы увидите ссылку с реквизитами — ФИО сторон и датой подписания доверенности.

3. Проверьте свидетельство о праве собственности

Узнайте в свидетельстве, как текущий хозяин получил эту квартиру: купил по договору купли-продажи, получил в подарок, приватизировал или унаследовал. Если владелец приватизировал недвижимость или получил в дар, есть рису оспаривания сделки в суде родственниками или «внезапно» давшими о себе знать наследниками. Насторожитесь, если хозяин продает жилье ранее трех лет со дня вступления в наследство, так как срок исковой давности по оспариванию составляет три года.

4. Проверьте всех зарегистрированных людей

Попросите продавца показать справку по форме 9. Взять ее может каждый, кто зарегистрирован на жилплощади, если обратится в МФЦ и покажет паспорт. В справке по форме 9 будет перечень лиц, прописанных в квартире со дня сдачи дома в эксплуатацию. Вас, как потенциального покупателя, должны заинтересовать несовершеннолетние дети, военные, без вести пропавшие, заключенные и люди, которые уехали за рубеж на длительное лечение. Если на жилплощади зарегистрированы дети, покупателю понадобится разрешение на сделку от ООиП.

Посмотреть на перечень снятых с регистрации людей из вышеперечисленных категорий можно в форме 12.

Важно! Форму 9 нередко подделывают. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, идите в МФЦ, в ТСЖ или в управляющую компанию вместе с хозяином. Берите и обычную, и полную версию формы 9.

5. Попросите показать нотариально заверенное разрешение супруга на продажу

Купленное в браке жилье — совместная собственность супругов. Пока вторая сторона не даст разрешения на продажу, сделку оформлять нельзя. Если хозяин разведен, попросите его показать решение суда о разделе совместно нажитого имущества.

По возможности попросите всех членов семьи продавца присутствовать на сделке купли-продажи.

Если жилье купили с использованием маткапитала, но не выделили детям доли, владельцы-родители нарушают закон. Чтобы вовремя выявить такие факты при проверке квартиры, попросите продавца получить в ПФ справку о размере оставшейся суммы.

6. Проверьте документы в МВД

Зайдите на сайт МВД РФ и проверьте, действителен ли паспорт хозяина. Убедитесь, что ФИО, серия и номер удостоверения личности на сайте — те же самые, что и в выписке из ЕГРН и в правоустанавливающих документах.

7. Рассмотрите справку о погашении ипотечного кредита

Запросите у хозяина справку из банка, чтобы убедиться: кредит на покупку жилья полностью погашен. Если ипотека пока выплачена не до конца, запросите справку из банка о размере долга. Эта справка понадобится для получения разрешения в банке на отчуждение жилья.

8. Посмотрите справки из наркологического и психоневрологического диспансеров

Хозяин недвижимости не должен стоять на учете в специализированных медицинских учреждениях. При проверке квартиры перед покупкой вам важно убедиться в том, что продавец дееспособен, иначе сделка может быть оспорена в суде.

Особенно важно своими глазами увидеть справки из ПНД и НД на пожилых собственников. Если пожилой человек дееспособен по документам, но вас что-то настораживает, наймите психолога, аттестованного для участия в сделках купли-продажи недвижимости. Он поговорит с хозяином и сообщит вам о решении. Аттестованного психолога легко найти в Москве и Санкт-Петербурге, в других регионах придется потратить на это больше времени.

9. Прочитайте кадастровый паспорт

В кадастровом паспорте приведена основная информация о жилье: номер в реестре, адрес, площадь, категория, тип, назначение. Для проверки сведений зайдите на сайт Росреестра в категорию «Сервисы». Закажите расширенную справку и сравните ее с кадастровым паспортом, который показывает продавец.

Обратите внимание, есть ли на плане красные линии, которые говорят о неузаконенной перепланировке. Чтобы узаконить ее после покупки жилья, придется платить за услугу больше 20 тыс. рублей и обходить много инстанций.

Еще посмотрите на метраж и убедитесь, что продавец не преувеличивает жилплощадь для привлечения покупателей.

10. Убедитесь, что коммунальные услуги оплачены

Для этого понадобится единый жилищный документ, который выдает управляющая компания, товарищество собственников жилья или МФЦ. Имейте в виду: долги предыдущего собственника за капремонт придется закрывать вам после покупки квартиры.

Чтобы узнать, нет ли у хозяина долгов за услуги ЖКХ, или разобраться с задолженностями, воспользуйтесь такими вариантами:

• хозяин сам все выплачивает и отдает справку о том, что долгов нет;

• хозяин пишет расписку о том, что оплатит квитанции до конкретной даты после продажи жилья;

• из цены жилья высчитывается долг, покупатель погашает его сам.

Обратите внимание! Когда вы будете оформлять квартиру, внесите показания счетчиков в акт приема-передачи. Эти данные станут доказательством в спорной ситуации.

Что еще важно при проверке квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Если вы проверяете документы на жилье в интернете самостоятельно, советуем помнить о таких правилах:

• запрашивайте оригиналы документов, не имейте дела с копиями и фотографиями;

• никуда не вводите CVV или CVC-код карточки: все справки и выписки для проверки квартиры можно получить бесплатно или после указания номера банковской карты;

• пользуйтесь официальными сайтами ведомств: МВД, Росреестра и других;

• обсуждайте сделку лично — не в мессенджерах и не по телефону;

• задавайте любые вопросы про квартиру и отказывайтесь от сделки, если продавец раздражен, не отвечает прямо или торопит.

Выводы

Смотрите только на оригинальные документы. Читайте их внимательно. Попросите продавца не торопить вас. Если что-то в документах насторожило, наймите юриста, риелтора или ипотечного брокера и проверяйте документы вместе с ними.

Купить вторичную квартиру в ипотеку безопаснее, потому что собственников проверяете и вы, и банк. Всегда консультируйтесь с юристом, если присмотрели жилье с обременением. В случае, если денег на ипотеку нет, то советуем почитать статью здесь - мы подробно привели несколько способов как и где взять деньги на квартиру без взятия ипотечного кредитования.

Если при проверке квартиры выяснилось, что в ней зарегистрированы дети, военные, пожилые люди, граждане с отклонениями, алкоголики или наркоманы, люди, давно выехавшие на лечение или отбывающие срок в тюрьме, не проводите сделку без юриста. Полное ведение сделки купли-продажи юристом стоит дороже, чем услуга сопровождения сделки, заказанная в агентстве недвижимости. Зато в первом случае вы самостоятельно выберете специалиста и будете уверены, что он не находится в сговоре с хозяевами.

На портале novomoscow.ru мы собрали большой полноценный справочник квартир в Москве и Московской области, где мы поможем Вам найти подходящую квартиру, а самое главное проверенную!